La décision de louer une maison est généralement dans l’intention de rester pendant un certain temps, donc avant de signer un bail, nous devons prêter attention à certaines questions. La première consiste à lire attentivement le bail pour vérifier qu’il contient tous les accords conclus entre les parties, en accordant une attention particulière, le cas échéant, à l’inventaire qui doit être joint au contrat pour vérifier qu’ils sont bien dans la maison, toutes les installations, les appareils et les meubles qui y apparaissent.
De plus, la maison doit être révisée pour vérifier son état de conservation, car, dans la plupart des contrats, il apparaît qu’elle est en parfait état, même si ce n’est vraiment pas le cas, ce qui est à l’origine de nombreuses réclamations. Si des dommages ou une installation ou des meubles sont observés, il convient de le noter.
La loi sur le crédit-bail urbain, actuellement en vigueur pour le logement, établit que la durée du bail est celle convenue entre les parties. Mais dans le cas où il est inférieur à cinq ans, le locataire peut le prolonger jusqu’à les atteindre.
Cependant, si le propriétaire de la maison est une personne morale, la durée du bail peut aller jusqu’à sept ans. Après cinq ans ou, le cas échéant, les sept premières années, il sera prolongé annuellement pour trois années supplémentaires, à condition que le bailleur ne s’y oppose pas au moins quatre mois à l’avance ou que le locataire le fasse au moins deux mois avant l’expiration. des cinq ou sept ans.
Toutefois, le propriétaire peut s’opposer à la prolongation du bail à partir de la première année de validité s’il allègue la nécessité de l’attribuer à un logement permanent pour lui ou ses proches au premier degré de consanguinité ou d’adoption ou pour son conjoint en cas de jugement définitif de séparation, divorce ou annulation de mariage.
C’est une condition de validité d’une telle prérogative du bailleur qu’elle soit expressément stipulée dans le contrat et qu’il s’agit d’un bailleur personne physique; et doit en informer le locataire au moins deux mois à l’avance, en précisant la ou les causes indiquées.
Il convient de noter que le bail a une période minimale obligatoire de six mois et que le retrait anticipé du locataire permettra au bailleur d’exiger une indemnisation du locataire pour les mois restants afin de respecter cette durée minimale.
A partir du sixième mois, le locataire peut résilier le bail en le notifiant au moins un mois à l’avance, bien que le bailleur soit habilité par l’article 11 de la loi sur le crédit-bail urbain à fixer une pénalité pour un tel cas équivalant à un mois de revenus par an violés, les périodes plus basses en proportion. Exemple: bail d’une durée d’un an, le locataire se rétracte au bout de 6 mois, il doit verser au bailleur un montant égal à un demi-mois de loyer.
Lors de la formalisation du bail, le loyer du mois au cours duquel le bail commence est payé, en plus de l’acompte, qui est un montant équivalent à un mois de loyer qui répondra à d’éventuelles violations par le locataire, et dont le montant doit être déposé par le bailleur de l’organe compétent que la communauté autonome a examiné à cet égard (presque toutes les communautés autonomes établissent une telle obligation). Le bailleur peut également demander une garantie supplémentaire, mais son montant est limité au montant maximum équivalent à deux mensualités du loyer mensuel convenu.
Le loyer ne peut être mis à jour par le bailleur ou le locataire qu’à la date d’expiration de chaque année du contrat, de la manière convenue par les parties, donc, si aucun système n’est arbitré, il ne peut pas être mis à jour. Toutefois, l’augmentation résultant de la mise à jour annuelle des revenus ne peut excéder le résultat de l’application de la variation en pourcentage subie par l’indice des prix à la consommation à la date de chaque mise à jour, en prenant comme mois de référence pour la mise à jour celui correspondant à la dernière index publié à la date de mise à jour du contrat.
Il est recommandé que le paiement du loyer soit effectué par dépôt ou virement sur un compte bancaire appartenant au bailleur, justifiant ainsi son paiement et évitant les problèmes de preuve qu’un paiement de loyer en main entraînerait.
De plus, il est recommandé que le propriétaire des fournitures dont le logement est doté soit le locataire qui pourra contrôler directement la consommation, les montants facturés, etc. avec la société d’approvisionnement.
La sous-location de la maison étant interdite, dans le cas où le locataire prétend louer une chambre pour aider à payer le loyer convenu, cela doit être expressément indiqué dans le contrat. Avec une telle précaution, il est évité que le bailleur puisse demander la résiliation du bail (article 8.2 et 27. 2 c) de la loi sur les baux urbains).
Pour finir, le propriétaire doit effectuer toutes les réparations nécessaires pour rendre la maison habitable, sans possibilité d’augmenter le loyer pour cette raison. Pour sa part, le locataire doit assumer les petites réparations dérivées d’un usage ordinaire (article 21.1 et 4 de la loi sur le crédit-bail urbain).
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