La decisión de arrendar una vivienda suele ser con la intención de permanecer cierto tiempo en ella, por lo que antes de firmar cualquier contrato de arrendamiento debemos de prestar atención a ciertas cuestiones. La primera es leerse detenidamente el contrato de arrendamiento para comprobar que contiene todos los acuerdos alcanzados entre partes, prestando especial atención, en su caso, al inventario que debe constar adjunto al contrato para verificar que efectivamente están en la vivienda, todas las instalaciones, enseres y muebles que constan en el mismo.
Además, se debe revisar la vivienda para comprobar su estado de conservación, ya que, en la mayoría de los contratos va a figurar que está en perfectas condiciones, aunque realmente no lo esté, siendo motivo de muchas reclamaciones. Si se observan daños o falta alguna instalación o mueble debe hacerse constar.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, actualmente vigente para vivienda, establece que la duración del arrendamiento es la acordada entre partes. Pero en caso de ser inferior a cinco años, el arrendatario podrá prorrogarlo hasta alcanzarlos.
No obstante, si el arrendador de la vivienda es una persona jurídica, el plazo de duración del arrendamiento podrá ser hasta alcanzar siete años. Cumplidos los cinco años o, en su caso, los siete años iniciales se prorrogará anualmente por tres años más, siempre que el arrendador no se oponga con al menos cuatro meses de antelación o, el arrendatario lo haga con al menos dos meses antes del vencimiento de los cinco o, siete años.
No obstante, el arrendador puede oponerse a la prórroga del arrendamiento a partir del primer año de vigencia si alega necesidad de destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Es requisito para la validez de tal prerrogativa del arrendador que conste expresamente en el contrato y que se trate de arrendador persona física; debiendo comunicarlo al arrendatario con al menos dos meses de antelación, especificando la causa o causas indicadas.
Debe atenderse que el arrendamiento tiene un plazo mínimo de obligado cumplimiento de seis meses, y el desistimiento anticipado por el arrendatario le permitirá al arrendador exigir del arrendatario una indemnización por los meses que resten por cumplir de tal plazo mínimo.
A partir del sexto mes, el arrendatario puede desistir del arrendamiento notificándolo con al menos un mes de antelación, aunque al arrendador se le faculta por el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a establecer una penalización para tal caso que será equivalente a un mes de renta por año incumplido, los periodos inferiores en proporción. Ejemplo: contrato de arrendamiento con duración de 1 año, desiste arrendatario a los 6 meses, debe abonar al arrendador cantidad igual a la mitad de un mes de renta.
A la formalización del arrendamiento se abona la renta del mes en que empieza el arrendamiento, además de la fianza que es una cantidad equivalente a un mes de renta que va a responder de posibles incumplimientos por parte del arrendatario, y cuyo importe tiene que ser depositado por el arrendador en el organismo competente que haya reseñado la comunidad autónoma al respecto (casi todas las Comunidades Autónomas establecen tal obligación). El arrendador podrá solicitar, además, una garantía adicional pero su cuantía está limitada al importe máximo equivalente a dos mensualidades de la renta mensual pactada.
La renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en la forma pactada por las partes, por lo que, si no se arbitra ningún sistema, no podrá actualizarse. No obstante, el incremento resultante de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Se recomienda que el pago de la renta se realice mediante ingreso o transferencia en una cuenta bancaria de titularidad del arrendador, quedando así justificado su pago y evitando los problemas de prueba que conllevaría un abono de rentas en mano.
Además, es recomendable que el titular de los suministros con que esté dotada la vivienda sea el inquilino quien podrá controlar directamente con la compañía suministradora los consumos, importes facturados, etc.
Como está prohibido el subarriendo de la vivienda, para el caso de pretender el arrendatario arrendar alguna habitación para ayuda del pago de la renta pactada, deberá constar así expresamente en el contrato. Con tal precaución se evita que el arrendador pueda solicitar la resolución del contrato de arrendamiento (artículo 8.2 y 27. 2 c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Para terminar, el arrendador tiene que realizar todas las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable, sin posibilidad de subir la renta por tal motivo. Por su parte el arrendatario deberá asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario (artículo 21.1 y 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
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